Prenájom nehnuteľnosti: ako fyzická osoba alebo cez s.r.o.?

Modelová situácia.

Vlastník (fyzická osoba, nepodnikateľ) prenajíma rodinný dom firme alebo rodine na bývanie:

• nájomné 1 050 € mesačne, t. j. 12 600 € ročne,
• zálohy na energie a služby 200 € mesačne, t. j. 2 400 € ročne (vlastník ich prefakturuje bez prirážky),
• daň z nehnuteľností, poistenie a drobné opravy spolu cca 500 € ročne.

Porovnávame dve cesty: vlastník prenajíma priamo ako fyzická osoba, alebo prenajme dom svojej s.r.o. (neplatiteľ DPH) a tá ho podnajme nájomcovi.

Prenájom ako fyzická osoba.

Príjem z prenájmu bez živnosti sa zdaňuje podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Platí:

• Sadzba dane je 19 % zo základu dane do 43 983,32 € ročne, teda do 154,8-násobku životného minima (nad touto hranicou 25 %, 30 % a 35 %; § 15 ZDP).
• Oslobodenie 500 € ročne (§ 9 ods. 1 písm. g) ZDP). O pomernú časť sa však krátia aj výdavky.
• Výdavky len skutočné, paušál sa uplatniť nedá. Bez zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku ide len o prevádzkové výdavky (energie a pod.). Ak je nehnuteľnosť v obchodnom majetku, možno uplatniť aj odpisy, opravy, daň z nehnuteľností a poistenie.
• Nezdaniteľná časť základu dane sa pri tomto príjme neuplatňuje (§ 11 ods. 1 ZDP).
• Odvody: z príjmu z prenájmu bez živnosti sa neplatia zdravotné ani sociálne odvody.
• Administratíva: registrácia na daňovom úrade a ročné daňové priznanie typu B.

Prenájom cez s.r.o. ako podnájomcu

Vlastník zostáva vlastníkom, prenajme nehnuteľnosť svojej s.r.o. a tá ju podnajme konečnému nájomcovi. Platí:

• Daň z príjmov s.r.o. je 10 % pri príjmoch do 100 000 € (§ 15 ZDP), najmenej však minimálna daň (tzv. licencia) 340 € pri výnosoch do 50 000 €, a to aj v strate (§ 46b ZDP).
• Dividenda zo zisku za roky od 2025 sa zdaňuje zrážkovou daňou 7 %.
• Celkové zdanenie zisku je teda 10 % + 7 % × 0,9 = 16,3 %, oproti 19 % u fyzickej osoby.
• Náklady s.r.o.: podvojné účtovníctvo, účtovná závierka, transakčná daň z platieb (fyzické osoby-podnikatelia ju od roku 2026 neplatia, s.r.o. áno).
• Nájomné medzi vlastníkom a jeho s.r.o. je stále zdaniteľným príjmom vlastníka a musí byť trhové. Ide o závislé osoby, takže pri nižšom nájomnom hrozí úprava základu dane podľa § 17 ods. 5 ZDP a posudzovanie podľa § 3 ods. 6 daňového poriadku (úkon bez ekonomického opodstatnenia).
• DPH tu nezohráva rolu: prenájom na bývanie je od DPH oslobodený aj u platiteľa.

Porovnanie v číslach.

Najviac vlastníkovi zostane pri prenájme ako fyzická osoba s nehnuteľnosťou v obchodnom majetku (10 245 € ročne). Varianty so s.r.o. vychádzajú horšie než obyčajný prenájom fyzickou osobou.

Predpoklady: odpis vo variante A2 zo vstupnej ceny 80 000 € (budova na bývanie, 40 rokov); účtovníctvo s.r.o. 800 € ročne; s.r.o. vlastní na 100 % prenajímateľ; vo variantoch B znáša s.r.o. daň z nehnuteľností, poistenie a opravy.

• B1 ušetrí na dani asi 560 €, ale náklady s.r.o. to zjedia. Navyše nájomné 500 € ročne medzi vlastníkom a jeho firmou nie je trhové, takže hrozí jeho dorubenie.
• B2 je právne čistý, no s.r.o. bez marže nemá z čoho mať zisk a aj tak platí minimálnu daň a účtovníctvo.
• A2 je najlacnejší, má však cenu pri budúcom predaji (pozri ďalej).

Oslobodenie pri predaji nehnuteľnosti.

Samotný prenájom oslobodeniu pri predaji nebráni, rozhoduje len zaradenie do obchodného majetku. Podľa § 9 ods. 1 písm. a) ZDP je príjem z predaja oslobodený po uplynutí 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti, resp. od jej vyradenia z obchodného majetku, ak v ňom bola.

• Nehnuteľnosť mimo obchodného majetku (A1): 5 rokov plynie od nadobudnutia a prenájom ich nepreruší. Kto vlastní nehnuteľnosť dlhšie ako 5 rokov, môže ju predať oslobodene kedykoľvek, aj počas nájmu. Pozor na uplatňovanie odpisov, dane z nehnuteľností, poistenia či opráv ako výdavkov: môže to byť posúdené ako zaradenie do obchodného majetku.
• Nehnuteľnosť v obchodnom majetku (A2): lehota začne plynúť až od vyradenia z obchodného majetku. Predaj priamo z obchodného majetku alebo skôr ako 5 rokov po vyradení je zdaniteľný a výdavkom je len zostatková cena.
• Rozhodujúci dátum je deň uzavretia zmluvy o prevode alebo deň prijatia prvej platby či preddavku, podľa toho, čo nastane skôr (§ 9 ods. 4 ZDP). Zmluva o budúcej kúpnej zmluve uzavretá pred uplynutím 5 rokov oslobodenie vylučuje.
• Dedenie: dedičom v priamom rade a manželovi sa do lehoty započíta aj doba vlastníctva poručiteľa (§ 9 ods. 1 písm. b) ZDP).
• Nájom pri predaji prechádza na kupujúceho, ktorý vstupuje do postavenia prenajímateľa (§ 680 ods. 2 OZ). Pre zmenu vlastníka nehnuteľnosti môže nájom vypovedať len nájomca, kupujúci nie (§ 680 ods. 3 OZ).

Čo z toho vyplýva.

Pri jednej prenajatej nehnuteľnosti s nájomným v rádovo tisícoch eur mesačne je prenajímanie ako fyzická osoba jednoduchšie aj lacnejšie. Ak sa uvažuje o predaji alebo dedičstve nehnuteľnosti v dohľadnej dobe, je bezpečnejšie ju do obchodného majetku nezaraďovať.

Pred založením s.r.o. na prenájom sa oplatí nechať si prepočítať konkrétnu situáciu. Iný výsledok môže vyjsť napríklad pri viacerých nehnuteľnostiach alebo pri príjmoch nad hranicou 43 983,32 €, kde u fyzickej osoby rastie sadzba na 25 % a viac.

Časté otázky.